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Les étapes d'une vente

Le schéma ci-dessus définit les grandes étapes de la vente d'un bien immobilier sans aborder toutes les étapes réalisées préalablement par l'agent immobilier et qui vous seront expliquées avant même la signature du mandat de vente ou de l'offre d'achat.

Ici il s'agit de s'intéresser au cas particulier de la vente d'une maison (pour les appartements ou les terrains les étapes sont sensiblement les mêmes mais il peut y avoir des particularités et des délais différents), une fois que toutes les pièces sont réunies et remises au notaire qui s'occupera de formaliser l'accord trouvé entre le vendeur et l'acquéreur.

Quelques précisions doivent être apportées au schéma :

Étape 1 : l'agent immobilier qui est en charge du dossier va réunir toutes les pièces nécessaires auprès du vendeur et de l'acquéreur afin de communiquer un dossier complet au notaire. Ces pièces peuvent parfois être personnelles et le client peut être surpris qu'on lui demande certains documents. Néanmoins, rien n'est jamais demandé par hasard et nous serons là pour vous expliquer l'utilité de nous fournir telle ou telle pièce. Vous verrez, c'est souvent dans votre intérêt !

Lorsque le dossier est entre les mains du notaire qui aura été choisi par les parties, il peut arriver que ce dernier réclame des pièces et/ou des informations supplémentaires en fonction des particularités du dossier. Lorsque le dossier est jugé complet au niveau du notaire, il est difficile d'estimer sous quel délai l'avant-contrat (souvent appelé compromis de vente dans le langage courant) sera prêt. Cela dépendra du notaire et de sa charge de travail.

Étape 2 : Une fois que l'avant-contrat est rédigé, le notaire envoi généralement le projet au vendeur et à l'acquéreur quelques jours avant le rendez-vous qui aura été préalablement fixé. Nous sommes là pour vous accompagner dans la lecture de ce projet et vous éclairer sur les éventuelles questions que vous pourrez vous poser. Bien entendu, la lecture de l'acte sera faite en présence du notaire lors du rendez-vous de signature, et celui-ci sera également disponible pour répondre à vos questions.

Étape 3 : Le délai de rétractation de 10 jours dont dispose l'acquéreur - personne physique - d'une maison à usage d'habitation (mais aussi d'un appartement) ne pourra s'exercer qu'une fois l'avant-contrat signé. Le notaire lui fera parvenir par lettre recommandée (classique ou électronique) les documents qui permettront de faire démarrer ce délai. Généralement ces documents sont envoyés rapidement après la signature de l'avant contrat.

Dans l'hypothèse où le versement d'un dépôt de garantie a été convenu dans l'avant-contrat, l'acquéreur doit procéder au virement sur le compte séquestre de l’Étude notariale dans un délai relativement court (en général 10 à 15 jours afin de coïncider avec la fin du délai de rétractation).

Étape 4 : Le notaire s'occupe de purger le droit de préemption de la mairie, de demander un certificat d'urbanisme, les extraits d'acte de naissance des clients, un état hypothécaire pour savoir s'il existe une hypothèque sur le bien, etc. Pendant ce temps l'acquéreur dispose d'un délai (qui aura été fixé dans l'avant-contrat) pour obtenir son prêt.
Une fois que le notaire a réuni tous les documents nécessaires et que l'acquéreur dispose du financement (prêt accordé ou apport personnel disponible), le notaire convoquera l'ensemble des parties pour la signature de l'acte de vente final. La totalité du prix de vente, le montant des frais d'acte de notaire ou encore le montant des honoraires d'agence devront figurer sur le compte de l’Étude notariale au plus tard la veille du rendez-vous de signature.

Étape 5 : Une fois l'acte de vente signé, le notaire donne au vendeur et à l'acquéreur une attestation de signature afin que chacun puisse entamer les démarches nécessaires (résiliation/souscription assurance, contrats de fournitures, etc). Le virement du prix de vente au profit du vendeur sera fait dans les jours qui suivent.

Le dossier de diagnostic technique

Vous avez entendu dire que pour la vente de votre maison ou appartement il est nécessaire de produire un dossier de diagnostic technique, mais vous ne savez pas précisément de quoi il s'agit et vous souhaitez en savoir plus ?

Vous allez trouver dans cet article toutes les réponses à vos questions !

1 - C'est quoi un dossier de diagnostic technique ?

Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur lors de la mise en vente de son bien afin d'informer l'acquéreur des anomalies éventuelles existantes concernant le bien qu'il envisage d'acheter. En fournissant ces informations, le vendeur s'exonère de la garantie des vices cachés. En effet, par la production de ce dossier, le potentiel acquéreur est informé des risques/anomalie existants, et celui-ci peut décider ou non de poursuivre l'acquisition du bien avant même la signature de tout compromis de vente. Dans l'hypothèse où il poursuit son projet après avoir pris connaissance du dossier de diagnostic technique, il achètera le bien dans l'état dans lequel il se trouve. Bien entendu, en cas d'anomalies importantes révélées par les diagnostics, le vendeur et l'acquéreur peuvent toujours trouver une entente entre eux (réalisation des travaux, répartition du coût...)

L'article L 271-4 du Code de la consommation vient préciser la liste des ces diagnostics et dans quels cas ils sont requis. Ces informations seront résumées ci-après.


2 - A quel moment doit-il être réalisé ?

Le dossier de diagnostic technique est demandé par le notaire en charge du dossier avant même la signature de la promesse de vente. En effet, ce dossier comporte des informations importantes qui doivent être communiquées au vendeur le plus tôt possible.

Attention ! L'un des diagnostics - l'état parasitaire (termites) - a une durée de validité courte (6 mois), et il arrive assez fréquemment que ce diagnostic doit être renouvelé entre la promesse de vente et l'acte de vente définitif.


3 - Qui le réalise ?

Le dossier de diagnostics techniques est réalisé par des professionnels ayant la qualification et les assurances nécessaires pour le faire.

Ainsi, un électricien ne pourrait pas réaliser le diagnostic de contrôle de l'état intérieur d'électricité alors même que l'électricité est son domaine principal d'activité. Il est nécessaire d'avoir le diplôme correspondant pour pouvoir fournir un rapport qui sera conforme à la législation.

Sur l'île de La Réunion, il y a un grand nombre d'entreprises réparties sur toute l'île et qui interviennent dans un délai relativement court. De manière général, la visite et la rédaction du rapport par l'expert se fait sous 1 à 2 semaines environ.

Bien entendu, l'agent immobilier pourra bien entendu accompagner le vendeur dans sa démarche pour trouver et contacter un professionnel qualifié !


4 - Dans quels cas est-il nécessaire ?

Vous trouverez ci-après l'ensemble des diagnostics techniques imposés par la loi et surtout dans quels cas ils sont applicables dans le cadre de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation à l'île de La Réunion :

- Termites :

  • Bien concerné  : pour tout immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Tout le département de La Réunion est concerné.
  • Durée de validité : 6 mois
- Plomb :
  • Bien concerné : pour tout immeuble d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
  • Durée de validité : illimité si constat négatif ; 1 an si constat positif
- Amiante :
  • Bien concerné : pour tout immeuble d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
  • Durée de validité : illimité si constat négatif ; 1 an si constat positif
- Gaz : Non applicable à La Réunion

- Électricité :

  • Bien concerné : pour tout immeuble d'habitation ayant une installation électrique de plus de 15 ans
  • Durée de validité : 3 ans

- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Non applicable à La Réunion

- Certificat de superficie (Loi Carrez) :

  • Bien concerné : pour tout bien faisant partie d'une copropriété
  • Durée de validité : Aucune durée de validité. Néanmoins, dès lors que la superficie du bien est modifiée, il convient de renouveler le diagnostic pour éviter toute action en diminution du prix de la part de l'acquéreur.